Pe scurt, sint luate in calcul 143 editii(ultima editie a fiecarei luni) insemnand un total de 122157 anunturi publicate intre datele de 31 octombrie 1996 si 26 februarie 2009.

Din graficul lui, reiese că preţurile au crescut în medie de 11 ori (în euro) până la maximul de la începutul anului 2008, iar de atunci au scăzut masiv, ajungând la nivelul sfârşitului lui 2006 (o scădere de peste 40%). Mai jos am făcut câteva grafice care se bazează pe datele Index Imobiliar, BNR şi INS.

Procentual, au existat creşteri lunare de 10-15% (faceţi click pe imagine pentru a o vedea mai clar):

Începutul creşterii se datorează liberalizării creditelor ipotecare în 2003. Ulterior, au intervenit probabil reducerile dobânzilor din a doua jumătate a anului 2004 şi, începând cu 2005, influxurile de capital din ce în ce mai mari.
Probabil că prăbuşirea pieţei va mai continua şi se pune întrebarea care este un nivel sustenabil al preţurilor. N-am nici cea mai mică idee în privinţa asta , dar probabil trebuie să ţinem cont de faptul că preţurile nu au cum să scadă la nivelul anului 2003, când nu prea exista creditare, şi de faptul că salariul mediu net pe economie s-a dublat în ultimii ani în termeni reali. Aşa că este interesant să calculăm un raport între preţ şi salariul net.

Într-o primă etapă, să vedem cum a evoluat preţul în RON (am convertit din EUR în RON la cursul zilei şi am ajustat fiecare cifră cu rata inflaţiei; valorile sunt în lei „constanţi” din februarie 2009):

În lei constanţi, creşterea nu a fost atât de abruptă ca în euro, din cauza ajustării cifrelor cu inflaţia şi aprecierii leului faţă de euro.

În prezent, suntem încă la de peste 4 ori nivelul anului 2003 (calculând în lei constanţi). Totuşi, cred că prima parte a creşterii nu a fost un balon. Nivelul din prima jumătate a anului 2004, după primul an de creditare „la liber” şi înainte de o scădere abruptă a dobânzilor, deşi deja triplat, era rezonabil (se şi observă o anumită plafonare în prima parte a anului 2004). Am refăcut graficul de mai sus luând ca bază luna martie 2004:

Faţă de nivelul lunii martie 2004 (în lei constanţi), maximul balonului a adus preţuri de 3.2 ori mai mari, iar nivelul de acum încă este de 2 ori mai mare.

Cum spuneam, salariile reale au crescut foarte mult în ultimii cinci ani (vârfurile periodice se datorează primelor de Crăciun):

Raportând preţul apartamentelor la salariu, obţinem următorul grafic:

Dacă la începutul lui 2003 aveam nevoie de circa 100 de salarii medii nete lunare pentru a cumpăra un apartament cu două camere, la începutul lui 2004 aveam nevoie de vreo 170 de salarii, iar la începutul lui 2008 erau necesare 375 de salarii. În februarie 2009, raportul era de circa 220.
Raportând la salariile anuale (salariul lunar x 12), avem următoarele date:

La începutul lui 2003, trebuia să muncim vreo 7-8 ani pe salariul mediu pentru un apartament de 2 camere, în prima parte a lui 2004 aveam nevoie de 13-14 ani, la vârful din 2008 munceam 31 de ani, iar în februarie 2009 deja doar 18.

Luând în calcul salariile, preţurile ar mai trebui scadă cu circa 25% (170/220=0.77) pentru a se atinge raportul preţ/salarii din prima parte a anului 2004. La un preţ mediu de 69 de mii de euro la sfârşitul lui martie 2009, conform Index imobiliar, şi presupunând o stagnare a salariilor şi a cursului de schimb, asta ar însemna că un nivel oarecum comparabil anului 2004 ar fi 53 de mii de euro. Evident, e foarte greu de spus dacă un asemenea nivel este sustenabil sau este prea mare/prea mic. Vom şti precis în câţiva ani

Fondul [Fondul Proprietatea] urma sa detina pachete de actiuni la cele mai importante societati, actiuni aflate in prezent in posesia statului. Este vorba de societati ca Romgaz, Petrom, RomTelecom, Nuclearelectrica, Loteria, Imprimeria etc. Fostii proprietari vor primi actiuni la acest fond(care este un fel de SIF) si, dupa listarea la bursa a fondului, vor putea vinde aceste actiuni. Administratorul Fondului ar urma sa fie ales printr-o licitatie internationala, pentru a se evita greseala facuta cu fostele FPP-uri(actualele SIF-uri), a caror administrare a fost data pe mana unor politruci. O modalitate de despagubire, zic eu, corecta, transparenta si cu numeroase efecte economice pozitive colaterale. Aproape imediat au inceput atacurile la adresa Fondului. Mai intai, chiar din partea celor care urmau sa fie despagubiti. Evident, era vorba de oameni care criticau ceva ce nu intelegeau; si nu pot fi acuzati ca nu sunt experti in piata de capital. Dar daca in fiecare zi li se spune ca vor primi, de fapt, niste hartii fara valoare, este de inteles atitudinea lor. Fondul va avea un capital social initial de aproape patru miliarde de euro, urmand a fi majorat daca valoarea despagubirilor acordate de statul roman in acest fel va fi mai mare.
[...]
Listarea la Bursa a Fondului va atrage, nu am nici o indoiala, investitii straine de o dimensiune neimaginata pana acum pe piata noastra de capital [de ce? - nota mea]. Cei care ataca acum Fondul, mai ales din ignoranta, fac un imens deserviciu tocmai celor care urmeaza sa fie astfel despagubiti. Criticile nefondate, unele chiar aberante, pot duce la scaderea pretului actiunilor si, implicit, la sume mai mici incasate de cei care in locul imobilelor disparute au primit actiuni la Fond.

Dan Vişoiu are altă părere:

There has been a lot of talk about how the Fund is in line with what Hungary did back in the early 1990s, and how its compensation program was successful. Well, let me make one thing clear: I spent over 7 years working as a legal consultant in Hungary, so I can vouch for the fact that the Hungarian compensation program was not successful. And in any event, there is one important difference: at that time, the European Court of Human Rights (the “ECHR”) had not yet rendered the Brumarescu v. Romania decision (in 2001), which decision introduced the principle of “just satisfaction” (or “compensation”) into the ECHR’s case law dealing with the type of compensation to be given to previous owners dispossessed by former communist authorities, thus establishing so-called legal precedent on point (the decision’s actual wording: “…[the State] shall make reparation for its consequences in such a way as to restore as far as possible the situation existing before the breach.”).
In my humble professional opinion, a risk-bearing instrument (such as a share) cannot be considered as “just compensation”, since at any time the actual value of this instrument could very well fall, and fall substantially.

Şi continuă:
- valoarea acţiunilor e stabilită de stat, fiind un mecanism similar tipăririi de bani, cu acelaşi efect: deprecierea;
- valoarea compensării e stabilită de o comisie subordonată primului ministru; conflict de interese! -> alte procese CEDO.

La astea s-ar mai putea adăuga:
- “acţionarii” vor alege cel mai probabil să-şi vândă imediat acţiunile, de unde prăbuşirea cursului;
- multe din activele alocate total sau parţial Fondului Proprietatea îşi bazează valoarea de piaţă pe poziţia de monopol acordată de statul român, ca în cazul Loteriei. Orice dereglementare va duce la scăderea drastică a valorii.

Îmi pun problema de ce statul a ales un sistem atât de dubios pentru compensarea foştilor proprietari… Dacă tot se privatizează activele date Fondului Proprietatea, de ce nu le vinde şi dă banii drept compensaţie?

07.04.2004: Rompetrol SA vinde acţiuni RRC (Rompetrol Rafinare Constanţa). Sunt 1,49 miliarde de acţiuni, din care un off-shore cipriot cumpără 1 miliard.
Care ar fi problemele, din punctul de vedere al anchetatorilor?
1) De ce Saltville cumpără 1 miliard de acţiuni fix când Rompetrol SA vinde 1,49 miliarde? Asta nu este o problemă per se. Din câte înţeleg (deşi este uneori greu de desluşit firul lucrurilor din presă), 7 aprilie 2004 a fost prima zi de tranzacţionare RRC. Practic toată lumea ştia că se vor vinde acţiuni RRC. Cel puţin aşa ar trebui să funcţioneze lucrurile pe o bursă normală. Chiar dacă Saltville este a lui Patriciu, nu este insider trading. Teoretic, oricine putea depune alte ordine de cumpărare pentru 1 miliard de acţiuni.
2) De ce Rompetrol SA vinde cu 116 lei, când majoritatea ordinelor de cumpărare erau pe la 350 lei? Poate că “majoritatea” ordinelor (cu excepţia Saltville) reprezenta 10 mii de acţiuni sau 100 de mii, nu un miliard şi jumătate, cât vindea Rompetrol. Oferta creşte, preţul scade.
3) Saltville nu avea bani în cont, încălcând regulamentul Bursei. Rămâne de văzut… Dar iarăşi insuficient pentru insider trading.

07.04.04-15.04.04
Saltville revinde 550 de milioane de acţiuni către diverşi (Camelia Voiculescu, Verestoy etc.) la preţuri de 250-300.
Din câte ştiu despre funcţionarea burselor, în general nu-ţi alegi partenerii de tranzacţie. S-a întîmplat. Si dacă Patriciu vroia sa facă afaceri “speciale” cu respectivii, le vindea pe 07.04.04 cu 116 lei.

09.04.04
Tăriceanu cumpără de la RRC 10 milioane de acţiuni pe piaţa DEAL (tranzacţii directe) la preţul de 500 de lei. Preţul pieţei la acea dată: 500. Rabat: 4%.
Acuzaţia la adresa lui Tăriceanu e ridicolă. Omu’ a obţinut un rabat de 4% pentru o achiziţie en-gros. Iar 500 este mult mai mare decât 116, preţul iniţial al acţiunilor.

15.04.04
Rompetrol SA şi Rompetrol Downstream (răs)cumpără acţiuni RRC. Rompetrol SA cumpără 252 milioane de acţiuni (din cele 1,49 miliarde vândute), iar Rompetrol Downstream 59 de milioane, la preţul de 690 de lei.

Practic, procurorii sugerează că:
a) Saltville e a lui Patriciu;
b) Patriciu a pariat pe creşterea cursului;
c) vânzând ieftin la Saltville şi răscumpărând scump, a transferat ditai profitul (vreo 6 milioane dolari) în afara ţării.

Probleme:
1) Şi ce dacă? Rişti şi cîştigi. Preţul putea să scadă.
2) De ce a aplicat schema asta numai la 300 de milioane de acţiuni, nu la toate 1,49 miliarde?

În orice caz, cu siguranţă oferta iniţială de 1,49 de miliarde nu a fost destinată speculaţiei prin care s-au cîştigat cele circa 6 milioane de dolari. Rompetrol lucrează la o scară mai mare, nu merita efortul.
Şi nu creezi scheme complicate prin bursă pentru a transfera acţionariatul în Cipru, când poţi face asta mult mai simplu, la notariat, fără să intri pe bursă.

O coincidenţă interesantă în afacerea Rompetrol este că ascultarea telefoanelor a început în toamna lui 2003, atunci când Tănăsescu a convertit datoriile istorice în obligaţiuni (convertibile în acţiuni, din câte am înţeles). Poate că pur şi simplu “organele” nu au înţeles logica acestei operaţiuni şi au devenit în consecinţă suspicioase.

Vom vedea în episodul viitor, căci telenovela continuă.

In incheierea acestei scurte paranteze “politice” merita remarcata regretabila usurinta cu care unii comentatori au descris recentul incident in termeni de bine si rau – respectiv tanara putere revolutionara ucraineana, pro-occidentala, pro-democratie, hotarata sa devina cu adevarat independenta etc., aflata in inegala lupta cu imperiul raului de la Rasarit, hotarat sa tina Ucraina subjugata politic si economic s.a.m.d.

Nimeni (din ce-am citit/auzit/vazut eu) nu pare sa-si fi pus urmatoarea intrebare simpla – cand este o tara (Ucraina) mai dependenta de un furnizor de materii prime strategice (Rusia), atunci cand economia sa este bazata pe preturi preferentiale platite pentru acele materii prime, sau atunci cand plateste pretul pietei?