Trafic de idei

Pe blogul Index Imobiliar, Renderman a publicat date privind evoluţia preţurilor apartamentelor din Bucureşti, culese de la mica publicitate. Pentru apartamentele cu două camere (vizitaţi linkul, fiindcă merită) are date începând cu octombrie 1996, un adevărat tur de forţă:

Pe scurt, sint luate in calcul 143 editii(ultima editie a fiecarei luni) insemnand un total de 122157 anunturi publicate intre datele de 31 octombrie 1996 si 26 februarie 2009.

Din graficul lui, reiese că preţurile au crescut în medie de 11 ori (în euro) până la maximul de la începutul anului 2008, iar de atunci au scăzut masiv, ajungând la nivelul sfârşitului lui 2006 (o scădere de peste 40%). Mai jos am făcut câteva grafice care se bazează pe datele Index Imobiliar, BNR şi INS.

Procentual, au existat creşteri lunare de 10-15% (faceţi click pe imagine pentru a o vedea mai clar):

Începutul creşterii se datorează liberalizării creditelor ipotecare în 2003. Ulterior, au intervenit probabil reducerile dobânzilor din a doua jumătate a anului 2004 şi, începând cu 2005, influxurile de capital din ce în ce mai mari.
Probabil că prăbuşirea pieţei va mai continua şi se pune întrebarea care este un nivel sustenabil al preţurilor. N-am nici cea mai mică idee în privinţa asta , dar probabil trebuie să ţinem cont de faptul că preţurile nu au cum să scadă la nivelul anului 2003, când nu prea exista creditare, şi de faptul că salariul mediu net pe economie s-a dublat în ultimii ani în termeni reali. Aşa că este interesant să calculăm un raport între preţ şi salariul net.

Într-o primă etapă, să vedem cum a evoluat preţul în RON (am convertit din EUR în RON la cursul zilei şi am ajustat fiecare cifră cu rata inflaţiei; valorile sunt în lei „constanţi” din februarie 2009):

În lei constanţi, creşterea nu a fost atât de abruptă ca în euro, din cauza ajustării cifrelor cu inflaţia şi aprecierii leului faţă de euro.

În prezent, suntem încă la de peste 4 ori nivelul anului 2003 (calculând în lei constanţi). Totuşi, cred că prima parte a creşterii nu a fost un balon. Nivelul din prima jumătate a anului 2004, după primul an de creditare „la liber” şi înainte de o scădere abruptă a dobânzilor, deşi deja triplat, era rezonabil (se şi observă o anumită plafonare în prima parte a anului 2004). Am refăcut graficul de mai sus luând ca bază luna martie 2004:

Faţă de nivelul lunii martie 2004 (în lei constanţi), maximul balonului a adus preţuri de 3.2 ori mai mari, iar nivelul de acum încă este de 2 ori mai mare.

Cum spuneam, salariile reale au crescut foarte mult în ultimii cinci ani (vârfurile periodice se datorează primelor de Crăciun):

Raportând preţul apartamentelor la salariu, obţinem următorul grafic:

Dacă la începutul lui 2003 aveam nevoie de circa 100 de salarii medii nete lunare pentru a cumpăra un apartament cu două camere, la începutul lui 2004 aveam nevoie de vreo 170 de salarii, iar la începutul lui 2008 erau necesare 375 de salarii. În februarie 2009, raportul era de circa 220.
Raportând la salariile anuale (salariul lunar x 12), avem următoarele date:

La începutul lui 2003, trebuia să muncim vreo 7-8 ani pe salariul mediu pentru un apartament de 2 camere, în prima parte a lui 2004 aveam nevoie de 13-14 ani, la vârful din 2008 munceam 31 de ani, iar în februarie 2009 deja doar 18.

Luând în calcul salariile, preţurile ar mai trebui scadă cu circa 25% (170/220=0.77) pentru a se atinge raportul preţ/salarii din prima parte a anului 2004. La un preţ mediu de 69 de mii de euro la sfârşitul lui martie 2009, conform Index imobiliar, şi presupunând o stagnare a salariilor şi a cursului de schimb, asta ar însemna că un nivel oarecum comparabil anului 2004 ar fi 53 de mii de euro. Evident, e foarte greu de spus dacă un asemenea nivel este sustenabil sau este prea mare/prea mic. Vom şti precis în câţiva ani

Filip Economie